قرارداد اجاره: آموزش و راهنمای جامع قرارداد اجاره

کی از رایجترین و متداولترین قراردادهایی که در میان افراد جامعه منعقد میشود قرارداد اجاره است که منجر به آن میشود که منافع یک ملک یا مال در ازای پرداخت مبلغ یا عوضی، به فرد دیگر منتقل شود. با قرارداد اجاره صحیح و اصولی میتوان از بسیاری از مشکلات حقوقی مرتبط با این موضوع پیشگیری کرد. در این مقاله قصد داریم قرارداد اجاره را از جنبههای مختلف بررسی کرده و نکات مهم پیرامون آن را از زبان وکیل دادگستری ذکر نماییم. آشنایی با مفاهیم قانونی قرارداد اجاره در این قسمت از مقاله قصد داریم ابتدا شما را با مفهوم قرارداد اجاره و ویژگیهای منحصر به آن آشنا کنیم. بنابراین برای درک نکات مرتبط با قرارداد اجاره بهتر است مقدمتاً با مفهوم قرارداد اجاره ارکان عقد اجاره و تفاوتهای آن با حق انتفاع آشنا شوید.
قرارداد اجاره چیست؟
عقد اجاره عقدی است که در حقوق ما دارای دو تعریف است؛ زیرا در قانون هم اجاره اموال و هم اجاره اشخاص وجود دارد. در خصوص اجاره اموال تملیک منافع یک مال به عوض معلوم را عقد اجاره میگویند؛ به عبارت دیگر و بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. به عنوان مثال بدون آنکه خانهای را به شما منتقل کنم منافع آن را به مدت یک سال به شما منتقل کنم و در ازای این کار از شما عوض دریافت کنم که به آن عوض اجرت المسمی مال الاجاره گفته میشود. اجاره اشخاص نیز به این معنا است که شخصی در برابر شخص دیگر این تعهد را بر عهده گیرد که برای او کاری انجام دهد و در ازای این کاری که برای او انجام میدهد از او عوض یعنی اجرت المسمی دستمزد دریافت کند؛ به طور مثال شخصی که برای نظافت خانه اقدام میکند و در ازای آن اجرت دریافت میکند.
اوصاف قرارداد اجاره
هر قراردادی دارای اوصاف و ویژگیهایی است، عقد اجاره نیز دارای اوصاف خاصی است که در ادامه این گفتار به آنها اشاره میکنیم؛ عقد اجاره عقدی لازم است بنابراین از جانب طرفین قابل فسخ نیست مگر آنکه طرفین با توافق آن را اقاله کنند. به طور مثال اگر مستاجر خانهای، خودش خانهای بخرد قبل از انقضای مدت اجاره نمیتواند موجر را ملزم به پایان دادن به اجاره و پس دادن مبلغ قرض الحسنه اجاره که در اصطلاح عرفی به آن پول پیش گفته میشود بنماید؛ بلکه موجر میتواند تا انتهای مدت به اجاره ادامه دهد و تا انتهای مدت اجاره از مستاجر، مال الاجاره یعنی اجاره بها را مطالبه کند. بنابراین حتی اگر مستاجر خانه را تخلیه کرده باشد و به خانه خود برود موجر میتواند تا انتهای مدت عقد اجاره از مستاجر اجاره بها بگیرد و قرارداد را پایان ندهد. همچنین نکته دیگری که در عقد اجاره وجود دارد آن است که اجاره اشیا عقدی تملیکی و اجاره اشخاص عقدی عهدی است. عقد اجاره، چه اجاره اموال و چه اجاره اشخاص عقدی معوض است و باید میزان اجرت المسمی در آن مشخص شود چرا که عدم تعیین اجرت المسمی توسط طرفین باعث بطلان قرارداد اجاره است. البته در اجاره املاک مشمول قانون روابط موجر مستاجر سال ۱۳۵۶ این امر استثنا است و اگر میزان اجرت المسمی در عقد اجاره درج نشده باشد اجاره صحیح بوده و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و دادگاه میزان اجاره را تعیین میکند. این عقد عقدی مبتنی بر مغابنه است به این معنا که هر یک از طرفین به دنبال منافع خود هستند. ویژگی دیگر عقد اجاره آن است که، قرارداد اجاره جز عقود مستمر است چرا که باید در آن مدت معین باشد.
ارکان عقد اجاره
قرارداد اجاره متشکل از چهار رکن اساسی است؛ در عقد اجاره، اجاره دهنده که به عنوان موجر شناخته میشود همان مالک است. رکن دوم یعنی اجاره گیرنده است که به عنوان مستاجر شناخته میشود. رکن سوم مالی است که به اجاره داده میشود و در حقوق مدنی تحت عنوان عین مستاجره، مورد اجاره یا موضوع اجاره شناخته میشود. رکن چهارم موضوع عقد اجاره است که یعنی انتقال منافع عین مستاجره برای مدت زمان مشخص در مقابل اجرت آن به مستاجر.
تفاوت اجاره و حق انتفاع
عقد اجاره ماهیتی بسیار مشابه به حق انتفاع دارد اما باید در نظر گرفته شود که این دو تفاوتهای بسیار دارند. در خصوص تملیکی بودن میتوان گفت که عقد اجاره شباهت با حق انتفاع دارد چرا که در هر دو مورد شخصی غیر از مالک، میتواند از منافع مورد اجاره استفاده کند اما به طور کلی تفاوت اصلی در آن است که اجاره به معنای مالکیت منافع است، در حالی که حق انتفاع به معنای اذن در انتفاع است بدون آنکه حق مالکیت برای فرد منتفع ایجاد شود. بنابراین منتفع هیچگونه حقی در جهت انتقال موضوع حق انتفاع خود به دیگران و یا هرگونه اعمال مالکانه بر منفعت مورد نظر ندارد. اجازه بدهید با یک مثال تفاوت اجاره و حق انتفاع را واضحتر به شما توضیح دهیم؛ تصور کنید یک باغ به فردی به مدت شش ماه اجاره داده میشود در این صورت در مدت اجاره تمام میوههایی که در این مدت زمان شش ماهه به عمل بیاید مالکیت آن میوهها برای مستاجر است. در صورتی که اگر حق انتفاع یک باغ به مدت ۶ ماه به فردی داده شود او فقط اذن در انتفاع دارد و در صورت تمام شدن این مدت شش ماهه هیچگونه حق مالکتی نسبت به میوههای داخل باغ ندارد.